美的置业：2020年装配式工厂增至4个，境外融资是长期目标

2019年，美的置业成为千亿房企俱乐部的一员。

美的置业在2019年度实现合同销售金额约1012.3亿元(人民币，下同)，2015-2019年复合年增长率高达73.8%。根据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示，美的置业位列中国房地产企业销售榜第35名。

同时，在收入和利润表现方面，美的置业增长强势。2019年收入约411亿元，同比增长37%；净利润为43亿元，同比增长32%。

今年装配式工厂将增至4个

作为美的系的重要成员企业，美的置业骨子里有着强烈的制造业基因和闯劲。基于此，美的置业确立了“一主两翼”的发展策略，即“一主”为房地产业务，“两翼”为建筑工业化和智能产业化。

美的置业对装配式建筑项目的重视在其上市之初就已有所体现，其将上市募资额的15%(4.18亿元)用于潜在装配式建筑项目的土地收购及建设。于2019年，美的置业位于徐州的装配式工厂建成投产，在2019年上半年交付了约6300立方混凝土预制件产品，合同金额约1740万元。此外，美的置业联手睿住优卡在位于佛山的全自动装配式整装卫浴生产工厂于2019年成功投产。

在被问及装配式产业输出是否做单独板块盈利时，美的置业执行董事兼首席财务官林戈在反路演线上交流会中表示：“未来肯定会输出，但未来一两年仍处于培育期，今年装配式工厂将增至4个。”

对于装配式产业输出模式，林戈指，一方面将通过合作项目进行装配式及智能化产业输出，另一方面是纯粹的输出。装配式产业含金量高，有很大优势，达到生产条件后将可解决采购成本高、采购难等问题。林戈预计，疫情之后绿色建筑需求将提升，装配式建筑将上一个台阶，2025年将会是爆发式增长。

而对于融资成本低优势下拥有更多现金流做多元化发展策略，林戈认为多元化是个伪命题。林戈解释道，“多元化有成功的，但失败的更多”，他指，公司将坚定走“一主两翼”路线，做产业链相关的多元化，“我们钱多不会手痒，我们的战略定位是不会去做这种事情”。

以利润作主要激励机制

美的置业并未向外界披露过具体的员工激励机制，在2019年限制性股票激励计划对象名单内，美的置业主要是对研发人员及其他核心人员进行激励。

在关于员工激励机制方面，林戈称，公司在2019年停掉了跟投机制，项目合伙模式比较粗放，有较大缺陷。随着公司扩张，员工在跟投方面跟不上来的，用行政手段或者强迫手段做跟投会导致动作变形。为让员工和公司利益捆绑在一起，目前的激励机制有两部分，一是做绩效调整，以前按两个基准进行，一个汇款总额和利润总额，五五分。今年公司的调整主要是高管方面，未来的绩效靠利润的贡献，汇款作为考核幅度指标。第二方面，就是做股权激励，把自身当股东一样捆绑。股权激励可分为集团总部及区域层面，公司在区域设立平台公司，区域总、职能总、城市总会持有区域平台股权，根据区域平台做分红，以实现自己当家做主的转变。

对于中层员工，林戈指与回款挂钩，尤其是营销团队更多的跟回款挂钩，不同的业务线条需要承担不同职能对应的指标。

境外融资是长期目标

2019年，美的置业融资成本大幅下降57.8%至5395.6万元，这得益于公司有低融资成本的优势。

年内，美的置业的借款总额加权平均实际利率进一步降低为5.87%，其中新增借款加权平均实际利率为5.76%。于2月24日，美的置业公开发行2020年公司债券(第一期)发行工作已结束，实际发行规模为14.4亿元，票面利率4%，这也创下了公司发债利率历史新低，同时创下2017年以来同期限民营房企债券最低利率。

对于境外融资计划，林戈指，境外融资是公司长期目标，需要走出境外进行融资。短期内，公司对境外融资的迫切性不强，境外发债的成本、汇率损失和税较高，另外公司在境外未拿到批文，窗口未打开，还需要等。林戈指，目前公司不断优化财务杠杆水平，未来将会启动评级，不排除今年或者明年先推一笔债。

至于为何要进行境外融资，林戈表示，一方面，假如未来每年大股东分红保持40%的指引，每年都有10-30亿资金的需求，这就需要通过境外融资来解决。另一方面，境外不排除进行资产交割。最后，在华东、江苏等地，在拿地方面，政府有外汇需求，需要多一个项目投资。因此，未来公司融资路线很清晰。