江西全装修新政，更全面更严格

近日，江西省住房和城乡建设厅发布关于公开征求《关于加强全装修成品住宅建设管理的指导意见（简称公开征求意见稿）》意见的公告，公开推进全装修成品住宅建设，规范全装修成品住宅建设销售管理。本次新政更全面、更严格，沉寂多年，江西一出手就是王炸，全装修市场要经历一场巨变。

本次公开征求意见稿给出了指导性目标：

——到2022年底，各设区市和赣江新区中心城区新建商品住宅(三层及以下低层住宅和单套建筑面积超过144平方米的商品住宅除外)全装修成品住宅面积比例力争达到30%，县（市）中心城区比例力争达到10%。

——到2025年底，各设区市和赣江新区中心城区新建商品住宅(三层及以下低层住宅和单套建筑面积超过144平方米的商品住宅除外)全装修成品住宅面积比例力争达到60%，县（市）中心城区比例力争达到25%。

本次设定目标确保江西省全装修成品房住宅比例在1年后力稳步增长，对于各设区市和赣江新区中心城区，3年后目标比例增幅翻了一番，力求突破。

另外，江西省政府给出的指导目标不包括“三层及以下低层住宅和单套建筑面积超过144平方米的商品住宅”，政策首要针对普通住房群体，坚持以人民为中心的发展思想，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

为了在全装修商品房住宅建设中严格把控装修质量，满足房主个性化需求，公开征求意见稿在建设管理部分提出：提供多选设计方案。建设单位应当结合市场定位对每个户型至少提供高、中、低三个价格档次的全装修标准，每一档次装修标准至少提供两种装修风格设计方案供购房人选择。装修工程应委托给具有国家法律法规规定的相应设计资质的企业进行设计。

推行工程总承包模式。新建全装修成品住宅项目的全装修工程应当与主体结构、机电设备一体化协同施工，建设单位不得将主体工程、装修工程分别发包，鼓励采用工程总承包模式。承接全装修工程的分包企业应具有相应的建筑业企业资质。

如何解决商品房全装修个性化问题，意见要求建设单位至少提出6种装修方案，房主可以根据自己实际情况在价格和装修风格中综合考量，确定适合自己的最优装修设计。

总体承包模式减少了不同分包企业的引入，强化了现有主体责任，减少利益摊派，最大程度上为房屋装修质量和业主负责。

对于样板间和销售价格，江西省公开征求意见稿也做了严格规定：

不同档次装修标准至少设置一套交付样板房，实行“所见即所得”，不得加装合同约定交付标准以外的设施设备……交付样板房应设置在预售住宅房源内，在预售前建造完成。交付样板房的保留时间，自预售范围内最后一批预售房源交付购房人之日起不少于6个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于2年。保留时间内，不得将交付样板房交付给购房人使用或者作展示以外的其他用途。 

各地要结合实际制定本地区全装修部分定价机制，可采取工程预决算或资产评估等方式合理确定。建设单位不得价外加价或以“装修升级包”等形式变相价外加价。

实行明码标价制度，在销售现场的醒目位置，按照“一房一价”的要求公示销售总价及价格构成。

样板间的严格规范让消费者在购买前和购买后都省心省力，不仅可以做到全面真实预期，而且还为后续交付后可能出现的问题提供参照。价格方面新政也通盘为消费者考虑，对于装修存在加价的程序漏洞严防死守，全面防止蓄意谋利的经销行为发生，保障消费者利益。

为确保装修质量和交付品质，让消费者安心放心，公开征求意见稿在规范全装修成品住宅销售管理中明确了质量验收具体内容：

建设单位应在工程竣工验收前，在确保安全的前提下，集中时间或限定时间段开展“业主开放日”活动，业主可以在规定时间内进入工程现场，参观和了解住宅工程实体质量情况。对业主反映的装修质量问题，建设单位应记录建档，迅速响应，及时处理；未处理到位的，不得组织验收，不得交付使用。

全装修成品住宅装修部分实行“一房一验”，建设单位应在工程竣工验收前，以使用功能、观感质量、安全性能、几何尺寸等内容为重点，对装修部分组织分户验收。

针对目前装修市场中出现的二次装修、质量维权等纠纷问题，开展“业主开放日”活动，严格验收交付，业主可以在装修过程中对过程进行监督并提出意见，在保障公开透明基础上，让消费者对于装修进行总体了解和把握，避免欺诈和虚假宣传行为的发生。

打造理想“家”，就是家的理想，“安居乐业”是每个中国老百姓的生活愿望。全面改善人居环境，促进绿色低碳发展和高质量发展已然是房地产开发建设转型升级中要面临的重大课题。政策指导意见提供了清晰的“出发点”和“落点”，新政之下，全装修行业肩负重任，即刻出发，为美好人居时代助力！

政策原文：

关于公开征求《关于加强全装修成品住宅建设管理的指导意见》意见的公告

为切实减少全装修住宅矛盾纠纷、提升房屋品质、响应群众所需、增强市场信心，着力强化全装修住宅从土地供应、设计、报建、施工、销售的全生命周期监管，我们草拟了《关于加强全装修成品住宅建设管理的指导意见（公开征求意见稿）》，现向社会公开征求意见建议。如有意见建议，请于7月23日前，以电子邮件、信函等方式反馈至我厅房地产市场监管处。

联系电话：0791-86211210，电子邮箱：1017089079@qq.com，通信地址：南昌市东湖区北京西路69号二楼203室。

附件：《关于加强全装修成品住宅建设管理的指导意见》（公开征求意见稿）

江西省住房和城乡建设厅

2021年7月19日

关于加强全装修成品住宅建设管理的指导意见（公开征求意见稿）

推行住宅全装修，实行成品交房，是贯彻新发展理念、提升住宅建设品质、顺应新时代群众住房新需求的重要内容，有利于减少住宅分散装修带来的资源浪费和环境污染，有利于改善人居环境。为加快推进全装修成品住宅建设，规范全装修成品住宅建设销售管理，现提出以下指导意见：

一、把握总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神和习近平总书记视察江西重要讲话精神，坚决落实省委十四届十一次、十二次全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持新发展理念，按照绿色低碳发展和高质量发展的要求，加快推进全装修成品住宅建设，规范全装修成品住宅建设销售管理，推动房地产开发建设转型升级，促进全省房地产市场平稳健康发展。

坚持以市场需求为导向，充分发挥市场配置资源的决定性作用，调动市场主体积极性，激发市场活力。坚持因地制宜，统筹考虑经济社会发展水平差异、房地产行业发展水平差异及不同收入群体住房需求差异，因城施策，因项施策。坚持突出绿色建筑理念，落实节能、节水、节材和环保要求。

坚持强化建设销售全过程监管，严格把控全装修建设标准，保障人民群众根本利益，稳步推进全装修成品住宅。

——到2022年底，各设区市和赣江新区中心城区新建商品住宅(三层及以下低层住宅和单套建筑面积超过144平方米的商品住宅除外)全装修成品住宅面积比例力争达到30%，县（市）中心城区比例力争达到10%。

——到2025年底，各设区市和赣江新区中心城区新建商品住宅(三层及以下低层住宅和单套建筑面积超过144平方米的商品住宅除外)全装修成品住宅面积比例力争达到60%，县（市）中心城区比例力争达到25%。

二、大力发展全装修成品住宅

（一）加大用地支持力度。各地要根据全装修成品住宅发展目标，科学安排年度用地供应计划。已出让或划拨国有土地上尚未交付的商品住宅，积极鼓励实行全装修交付。

（二）加大财政支持力度。对获得二星级绿色建筑、三星级绿色建筑标识的全装修成品住宅项目，优先推荐申报国家及省级各类奖项，鼓励市、县结合实际出台奖励政策。

（三）加大金融支持力度。鼓励金融机构加大对全装修成品住宅建设的支持力度，鼓励拓宽对全装修成品住宅融资担保的种类和范围。对购买全装修成品住宅的，允许按含装修价格在内的购房总价申请个人住房公积金贷款、确定首付比例和贷款额度。

（四）加大监管服务支持力度。将包括装修在内的实际成交总金额列入商品房预售资金监管范围；对按要求实施全装修成品住宅开发的项目，各地可结合实际进行单独差异化的商品房预售资金监管。

三、严格全装修成品住宅建设管理

（五）提供多选设计方案。建设单位应当结合市场定位对每个户型至少提供高、中、低三个价格档次的全装修标准，每一档次装修标准至少提供两种装修风格设计方案供购房人选择。装修工程应委托给具有国家法律法规规定的相应设计资质的企业进行设计。

（六）推行工程总承包模式。新建全装修成品住宅项目的全装修工程应当与主体结构、机电设备一体化协同施工，建设单位不得将主体工程、装修工程分别发包，鼓励采用工程总承包模式。承接全装修工程的分包企业应具有相应的建筑业企业资质。

（七）强化材料质量控制。装修工程使用的装饰装修材料，应当有产品质量合格证明文件、中文标明的产品名称和生产厂家等产品标识，进场的装饰材料和部品部件应按规定进行进场验收和检测，进场验收或检测不合格的，不得进场使用。

（八）开展“业主开放日”活动。建设单位应在工程竣工验收前，在确保安全的前提下，集中时间或限定时间段开展“业主开放日”活动，业主可以在规定时间内进入工程现场，参观和了解住宅工程实体质量情况。对业主反映的装修质量问题，建设单位应记录建档，迅速响应，及时处理；未处理到位的，不得组织验收，不得交付使用。

（九）严格验收交付。全装修成品住宅装修部分实行“一房一验”，建设单位应在工程竣工验收前，以使用功能、观感质量、安全性能、几何尺寸等内容为重点，对装修部分组织分户验收。全装修成品住宅交付前，建设单位向购房者提供的住宅质量保证书中应明确住宅全装修工程质量保修范围、保修期限、保修单位等内容，并附分户检验合格标识；住宅使用说明书应包括主要装修材料与构配件清单、主要设备明细表及使用说明书、电气（智能化）网络管线和给排水管道排布图、第三方出具的环境质量检测报告等。

四、规范全装修成品住宅销售管理

（十）规范销售价格。各地要结合实际制定本地区全装修部分定价机制，可采取工程预决算或资产评估等方式合理确定。建设单位不得价外加价或以“装修升级包”等形式变相价外加价。

（十一）规范信息公示。建设单位在销售宣传和信息公示时应充分告知购房人项目真实信息，杜绝虚假宣传。在申领预售许可的销售方案中说明所有装修方案，包括装修标准、装修内容、主要材料设备清单等内容。在销售现场、样板房的醒目位置对所有装修方案进行公示，公示内容应包括设计说明，建筑专业平面、立面、剖面、天棚等主要施工图，装修标准，材料设备清单和交付标准等信息；住宅单元的出入口、门厅、走道、楼梯、电梯前室等公共部位装修内容也应进行公示。清单应明确主要室内装修材料和设施设备的名称及具体品牌、生产厂家、产地、型号或规格等级等信息；清单内同一材料设备有多个备选的，应一并全部列出，不得用“同等档次”等笼统表述。鼓励房地产开发企业对装修设计方案及主要材料设备以实物、图片、视频等形式进行效果展示。实行明码标价制度，在销售现场的醒目位置，按照“一房一价”的要求公示销售总价及价格构成。

（十二）规范样板展示。不同档次装修标准至少设置一套交付样板房，实行“所见即所得”，不得加装合同约定交付标准以外的设施设备。各地可根据实际，按照户型、装修标准等对交付样板房的数量作出具体规定。交付样板房应设置在预售住宅房源内，在预售前建造完成。交付样板房的保留时间，自预售范围内最后一批预售房源交付购房人之日起不少于6个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于2年。保留时间内，不得将交付样板房交付给购房人使用或者作展示以外的其他用途。鼓励实施样板房保全证据影像公证及样板房承诺书公证。建设单位基于营销需要另设置了非交付标准样板房的，应对非交付标准的内容进行显著标识。

（十三）规范销售合同。建设单位在签订销售合同前，应向购房者告知全装修设计文件及销售价格、装修材料设备清单等信息，展示交付样板房及其主要装修材料设施设备，并在商品房买卖合同附件中明确房屋装饰装修内容、标准及交付要求，包括所有装饰装修材料的品牌、生产厂家、产地、型号或规格等级等信息,同时约定违约责任、保修范围、保修期限、保修责任和纠纷解决途径等。合同应分别注明购房总价款、毛坯部分价款和装修部分价款。销售合同签订后，除了生产厂家对产品升级换代且提供的新产品主要经济技术指标和性能均不低于原产品的情形外，建设单位原则上不得擅自改变预售合同约定的全装修方案设计、装修标准、空间尺寸、主要装修材料设备等；确需变更的，应征得购房者的同意。

五、落实保障措施

（十四）加强组织领导。各地要高度重视全装修成品住宅推进工作,将其列入重要议事日程,抓紧制定相关配套政策措施并抓好落实。住房城乡建设（房管）、发展改革、财政、自然资源、市场监管、税务、金融等部门要按照各自职责做好相关工作,建立部门联动机制，加强对全装修成品住宅建设的引导、规范和管理,加快推进全装修成品住宅工作。

（十五）加强质量监管。新建全装修成品住宅装修部分实行全过程监管，全面落实开发建设单位首要责任，落实工程总承包单位或施工总承包单位主体责任，设计、专业承包、监理、材料供应商等单位对各自参建部分质量承担责任。住房城乡建设主管部门要健全质量监督体系，强化施工现场管控，加大日常巡查和监督检查力度，加强对装修主材质量、设施设备质量、环境质量、主要部位观感质量和安全使用功能的监督管理。没有组织分户验收或分户验收不合格的、或尚有部分住宅及公共部分未完成装修、或分户室内环境检测不合格的住宅全装修工程，不得出具工程质量监督报告。

（十六）加强销售管理。住房城乡建设（房管）、市场监管等部门要督促建设单位落实信息公示、样板房展示的相关要求，对不按要求进行信息公示、样板房展示的，要督促整改，并按照各自职能分别采取公开通报、暂停网签、信用惩戒、经济处罚等措施进行严肃处理。住房城乡建设（房管）、发改部门要在全装修成品住宅批准预售前，对建设单位预报的装修部分销售价格进行核查，对存在违反规范和标准出具价格核算报告或评估报告的机构或企业，依法依规予以处理。

（十七）加强宣传引导。各地、各部门要采取多种形式，加大全装修成品住宅宣传力度，提高社会认知度、关注度，营造支持成品住宅市场发展的良好氛围，引导消费观念转变，加快推动全装修成品住宅建设，促进经济、社会、环境效益的有机统一。

（十八）加强纠纷调解。各地要畅通信访投诉渠道，建立健全分级负责、纠纷调处、权益保障等机制，引导群众依法行使权利、表达诉求，在法治框架内解决纠纷，努力将矛盾纠纷化解在基层、化解在萌芽状态。全装修成品住宅建设引发的群体性信访事件纳入平安建设考核内容，对全装修成品住宅交付矛盾纠纷调处不力引发规模性聚集事件的，造成恶劣社会影响的，要依法依规追究相关人员的责任。

本意见所称全装修成品住宅，是指在交付前住宅建筑内部墙面、顶面、地面全部铺贴、粉刷完成，门窗、固定家具、设备管线、开关插座及厨房、卫生间固定设施安装到位，楼宇对讲、入侵报警、火宅自动报警等基本智能产品设置到位，公共建筑公共区域的固定面全部铺贴、粉刷完成，水、暖、电、通风等基本设备全部安装到位，已达到基本使用功能和性能要求的商品住宅。