1什么是LEED？
LEED是英文：Leadership in Energy and Environmental Design缩写，译为：能源与环境设计先锋奖。
LEED绿色建筑认证是目前国际上最为先进和具实践性的绿色建筑认证评分体系，是由美国非盈利组织-绿色建筑协会（USGBC）于2003年开始运作，目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准。如今它已经成为全球公认的主流绿色建筑评级体系，得到全球不同气候带国家的认可。
作为全美国唯一在环保建方面代表整个建筑行业的全球化机构，美国绿色建筑协会（USGBC）自1993年成立至今，已成为世界建筑界最具权威的机构之一。其推行的LEED绿色认证，亦被美国和一些西方发达国家列为全球最具公信力的的绿色建筑认证标准，并逐渐风靡世界。
2LEED认证体系
LEED 评估体系由若干指标构成其技术框架，主要分以下方面：主要从选址与交通（location and transportation)、可持续的场地发展(sustainable site development)、水资源效率(water efficiency)、能源与大气(energy and atmosphere)、材料与资源(materials and resources)和室内环境质量(indoor environmental quality)、创新（innovation)、因地制宜（regional priority)几个方面对建筑进行综合考察、评判其对环境的影响，并根据每个方面的指标进行打分，综合得分结果，将通过评估的建筑分为白金、金、银和认证级别，以反映建筑的绿色水平。
LEED 根据每个方面指标的总得分是110分，分四个认证等级：
认证级 40 - 50;
银级 50 - 60 ;
金级 60 - 80 ;
铂金级 80以上。
具体评价要素如下：
1.选址与交通（location and transportation)
LEED重视选址和交通问题，如果开发项目保护环境敏感区域并利用了既有基础设施、社区资源和交通，LEED将给予奖励。它鼓励为步行、身体运动和户外活动提供开放的空间和时间。得分点还鼓励职能交通选择并实现多种用途。
2.可持续场地评价(Sustainable Sites)
对项目的可持续而言，如何选择建筑场址及如何在施工期间管理该场址是重要的考虑事项。LEED的可持续场址得分点不鼓励用之前未开发的土地和损坏生态系统和水路；它鼓励保持适当的区域性景观、控制雨水径流，并减少腐蚀、光污染、热岛效应和施工相关的污染。
3.水资源效率(water efficiency)
建筑是引用水的主要消耗者。用水效率得分点旨在鼓励合理用水，无论是室外还是室内。通常，如果在室内安装高效装置、器具和配件，并在室外庭院布置节水型景观，均可实现节水。
4.能源与大气(energy and atmosphere)
LEED鼓励采取各种策略以解决能耗问题，包括调试、能源使用监控、高效设计和施工、高效设备、系统和照明，需求响应，以及使用可再生和清洁能源，无论是场址内或场址外。
5.材料与资源(materials and resources)
在施工和运营阶段，建筑会产生大量的废弃物，并消耗大量的材料和资源。此类得分点鼓励选择通过可持续方式种植、收获、生产和运输的产品和材料。这些得分点促进使用生命周期评估来从整体上评估材料，以及公开和优化材料化学成分。
6.室内环境质量(indoor environmental quality)
美国人一天平均大约有90%的时间在室内度过，室内的污染物浓度比室外高2-100倍。因此。室内的空气质量比室外要糟糕得多。LEED得分点制定了改善室内空气的策略，提供了获得自然采光和视野的途径，并改善了声学效果。
7.创新（innovation)
LEED鼓励进行创新。如果建筑的性能超出得分点的规定，或采用了评估体系中并未专门提到的绿色建筑构想，LEED将给予分数。如果项目团队中有LEED AP，此得分点分类也会给与奖励。
8.因地制宜（regional priority)
LEED的本地会员会，分会和附属机构已经认识到对国家各区域重要的环境问题，并对每个地区的优先问题提供LEED得分点。除了特定得分点奖励的任何分数外，赢得地域优先得分点的项目团队也会得一分奖励分。
3LEED在中国的发展
LEED 自2003年进入中国建筑市场，2004年开始有项目注册，2005年有项目获得 LEED 认证，且随着 LEED 在中国市场接受程度的提高，注册或获得认证的项目逐年增多，截至2016年9月2日，中国大陆申请 LEED 认证的项目已达2605多个，已获得认证的项目共有869个 。
中国 LEED 认证项目的数量，在2009~2016年之间成指数上升趋势，据统计，中国已经成为 LEED 认证的全球第二大国，仅次于美国。
鉴于目前国内对绿色建筑的热潮，我国绿色建筑继续呈爆发式的增长，LEED 在国内的认证也必然将随着这股热潮有更深更广的发展。
LEED NC（LEED for New Construction and Major Renovations 面向新建建筑的评价体系）
针对新建建筑(或全翻新工程)进行的绿色建筑评价体系(简称 LEED NC)，主要用于指导各种高性能的商业和公共机构建筑的设计和施工过程，尤其是针对办公建筑。
LEED NC 认证的建筑类别有：办公及商业，零售店，多栋建筑项目群，医疗保健项目，实验室，数据中心等。
LEED EB（LEED for Existing Building 既有建筑营运管理评价体系）
LEED EB 的理念是将既有建筑物的运营效率最大化，同时减小对环境的影响，为建筑的业主也为物业管理单位提供了一个评估体系，以便有效地比较和验证在建筑整个生命周期的运营过程中所进行的更新、改善和维护保养等措施的实际效果。
LEED CI（LEED for Commercial Interior 针对商业内部装修评价体系）
针对只是租赁办公场所或者店铺的情况，而非新建建筑，因此这些租户只能控制其商业内部装修的实施，而整个楼宇的其他部分是在大厦业主的控制之下，为此，针对这一商业内部装修的市场，USGBC 推出了 LEED for CommercialInterior，简称LEED CI。
对于租赁区域的装修和改造而言，LEED CI 是理想的绿色设计和绿色施工评价体系，根据 LEED CI 建议，租户及其设计团队、施工团队能够在他们所能够控制的区域范围内采取各种可持续发展的设计措施，提供整个租赁区域的室内环境。
LEED CS（LEED for Core & Shell 提倡业主和租户共同发展）
在高度发达的商业社会中，一个建筑建成之后，其内部空间往往是出租给各个不同的商家，这种模式就称为 Core&Shell 开发模式，Core 指的是各个租客，他们构成了整个建筑物的核心部分，而开发商或者建筑物的业主，则是 Shell，即负责开发、管理和运营整个建筑的公共区域。因为这些租户只能控制其商店内部装修的实施，而整个楼宇的其他部分是在建筑业主的控制之下，为了鼓励业主在整个建筑的设计和施工过程中采用绿色环保的可持续发展理念，美国绿色建筑协会推出了 LEED for Core & Shell 评价体系，简称 LEED CS。
LEED CS 的目的是希望在开发商的开发过程中和未来的租户的装修过程中建立一种协调互动的关系，从而使得未来租户的商业内部装修可以最大程度地利用开发商已实施的绿色环保策略。LEED CS 侧重的是整个楼宇的建筑、结构和机电系统设计。LEED CS 和 LEED CI 的结合最终为建筑物的开发商/业主和租户提供了一套完整的、内外兼顾的绿色建筑实施指南和评价体系。
LEED-H（LEED for Home 住宅评价体系）
LEED for Home 针对的住宅主要类型包括：独立基地上建造的独立结构、单个家庭居住的独立房屋、复式别墅、排屋、Town House(二层楼或者三层楼多栋联建住宅)等。如果项目规模较大，则建议采用LEED NC标准。
LEED ND（LEED for NeighborhoodDevelopment 社会规划与发展评价体系）
LEED for Neighborhood Development 是由 USGBC、新城市主义协会(Congress forNew Urbanism，简称 CNU)和自然资源保护协会(Natural Resources Defense Councul，简称NRDC)三家共同开发的一套评估体系。
1.注册
申请 LEED 认证，项目团队必须填写项目登记表并在 GBCI 网站上进行注册，然后缴纳注册费，从而获得相关软件工具、勘误表以及其他关键信息。项目注册之后被列入 LEED online 的数据库。
2.准备申请文件
申请认证的项目必须完全满足 LEED 评分标准中规定的前提条件和最低得分。在准备申请文件过程中，根据每个评价指标的要求，项目团队必须收集有关信息并进行计算，分别按照各个指标的要求准备有关资料。
3.提交申请文件
在 GBCI 的认证系统所确定的最终日期之前，项目团队应将完整的申请文件上传，并交纳相应的认证费用，然后启动审查程序。
4.审核申请文件
根据不同的认证体系和审核路径，申请文件的审核过程也不相同。一般包括文件审查和技术审查。GBCI 在收到申请书的一个星期之内会完成对申请书的文件审查，主要是根据检查表中的要求，审查文件是否合格并且完整，如果提交的文件不充分，那么项目组会被告知欠缺哪些资料。文件审查合格后，便可以开始技术审查。GBCI 在文件审查通过后的两个星期之内，会向项目团队出具一份 LEED 初审文件。项目团队有30天的时间对申请书进行修正和补充，并再度提交给 GBCI。GBCI 在30天内对修正过的申请书进行最终评审，然后向 LEED 指导委员会建议一个最终分数。指导委员会将在两个星期之内对这个最终得分做出表态(接受或拒绝)，并通知项目团队认证结果。
5.颁证
在接到 LEED 认证通知后一定时间内，项目团队可以对认证结果有所回应，如无异议，认证过程结束。该项目被列为 LEED 认证的绿色建筑，USG-BC 会向项目组颁发证书和 LEED 金属牌匾，注明获得的认证级别。
6LEED的价值
环保价值
环境、建筑各个指标的量化：LEED 认证体系对于建筑的评价并不简单地停留于定性分析，而是根据如 ASHRAE(美国采暖空调工程师学会)标准的深入定量分析。
1、能源使用须达到美国 ASHRAE/IESNA 90.1-2007 所规定的建筑节能和性能标准或本地节能标准;并在此基础上进一步节省能耗20%～60%;
2、用水成本减低 20%~30%;
3、室内空气质量达到美国 ASHRAE62-2004 的最低要求或更高;
4、减少固体废物排量 35%~40%。
市场价值
1.LEED 针对的是愿意领先于市场、相对较早地采用绿色建筑技术应用的项目群体。LEED 认证作为一个权威的第三方评估和认证结果，对于提高这些绿色建筑在当地市场的声誉，以及取得优质的物业估值非常有帮助。
2.LEED 评估体系除了宣传绿色建筑各种潜在好处，更重要的是告诉投资者：绿色建筑更加物有所值，更能获得相对于其他产品更高的投资回报。绿色建筑的实际价值得以提升，从而与其他产品区别开来。这样就构成了一个良性循环，从而推动市场转型。
3.随着市场的形成，企业可以选择建造绿色建筑，从而在企业的员工、客户和投资者面前表现出企业的关怀和社会责任。而且，绿色建筑也将为企业带来营运成本的节约、员工工作效率的提高、因病缺勤率的降低，并有助于留住优秀的员工，因为人们总是倾向于在绿色建筑中工作。
